... okuyorsunuz
Günlük

2012 Türkiye Perakende Piyasası Raporu açıklandı

Kuzey Batı Gayrimenkul‘ün hazırladığı 2012 Türkiye Perakende Piyasası Raporu açıklandı.

Ekonomi
2007 yılında GSYİH değişimi %4,7 iken 2008 yılında ABD merkezli ekonomik krizden Türkiye de olumsuz yönde etkilenerek %0 olan GSYİH değişimi 2009 yılında negatif yönde %4,8’e kadar gerilemiştir. Türkiye Ekonomisi, endişelerin devam etmesine rağmen 2010 yılına güçlü büyüme ve toparlanma verileriyle girmiştir. 2011 yılında %8,5 Gayrisafi Yurtiçi Hasıla değişimi %7,7 Özel Tüketim değişimi gerçekleşmiştir. Ancak uygulama zorluğundan kaynaklanan dış talep azlığı ve içsel yapılanmanın zorlukları ile birlikte 2012 ve 2013 yıllarında büyüme oranının %3 düzeyinde seyretmesi beklenmektedir.

GSYİH ve Özel Tüketim Yıllık Değişimi (%)

Talep
Tüketici Talebi

Mevcut projelerin karma kullanımlı projeler ile birlikte hayata geçmesi, tüketici güven endeksinin geçen aylara göre yükselmesi tüketicinin perakendeye olan talebini arttırmaktadır. Ancak perakende alan stokunun da artış göstermesi, alışveriş merkezleri ziyaretçi sayılarının yatay seyretmesine yol açmaktadır.

Son yıllarda giderek yaygınlaşan e-ticaret (internet yoluyla ticaret), perakendecilerin hem doğrudan web sitelerinden satış hem de özel alışveriş kulüpleri web siteleri aracılığıyla müşteriye doğrudan ulaşmasını sağlamaktadır. Bu trendin gelişerek devam etmesi beklenmektedir.

Perakendeci Talebi
Alışveriş Merkezi yatırımları öncelikle yüksek nüfus yoğunluğuna sahip merkezlerde gelişmeye başlamış ve ardından da ikincil yerleşim yerlerine doğru devam etmiştir. Yerli perakende zincirlerinin dışında yabancı perakende zincirleri de aktivitelerini geliştirmeye devam etmektedirler. Son yıllarda Türkiye’ye giriş yapan uluslar arası perakendecilerden bazıları şunlardır; Bath and Body Works, Pinkberry, Victoria Secret, Longchamp, Hermes, Douwe Egberts Coffee, Zippy, Jakadi, Okaidi-Obaibi, Aeropostale, Scotch and Soda ve Penguin by Munsingwear. Bunun yanında La Fayette ve Carluccios mağaza açma hazırlıkları içerisindedir. Diğer taraftan Nando’s ve Bestbuy gibi uluslar arası firmalar ülkeden çıkış yaparken, Gloria Jeans, Caribou Coffee (eski Cafe Crown mağazaları), Virgin, Next gibi uluslar arası firmalar dönüşüm süreci içerisinde bulunmaktadır.

Türkiye Alışveriş Merkezleri Brüt Kiralanabilir Alan Projeksiyonu


 
Arz, Kiralar
Arz

Alışveriş Merkezleri 1988 yılından itibaren Türkiye’de varlığını her geçen yıl arttırarak sürdürmektedirler. 2000 yılından itibaren organize perakende piyasasındaki gelişim hız kazanmıştır. Türkiye’de 2000 yılında hizmete girmiş olan AVM sayısı 47 ve Brüt Kiralanabilir Alan (BKA) 1,2 milyon m2 iken, 2005’te neredeyse ikiye katlanarak 99 sayısına ve 2,2 milyon m2 ye ulaşmıştır. 2010 yılında ise BKA 6,6 milyon m2 e ulaşmış olup, 2005 yılına göre üç kat büyümüştür. 2012 yarıyılında açılan AVM’ler ile birlikte tüm Türkiye’de toplamda 348 AVM aktif olarak ziyaretçilere açıktır. Açılan AVM’lerin kolay ulaşılabilir noktada olması, çok daha fazla müşteriye ulaşma hedeflerini ortaya koymaktadır. Ayrıca son yıllarda açılan AVM’lerin, karma kullanımlı projelerin içinde yer aldığı görülmektedir. Aşağıdaki listede İstanbul’da bulunan önemli projeler sıralanmıştır;

Trump Towers Mall, Buyaka, Söke Novada Outlet’ in yanı sıra 2012 ilkyarısı içinde 4 AVM açılmış olup yılsonuna kadar 15 AVM’nin daha faaliyete girmesi beklenmektedir. Halihazırda yaklaşık 8,3 milyon m2 Brüt Kiralanabilir Alanın 2015 sonu itibari ile 11,8 milyon m2’ye ulaşması beklenmektedir.

2008 yılı itibariyle kapalı alanlarda geçerli olan sigara yasağı, AVM tasarımlarında değişikliğe yol açmıştır, son yıllarda açık hava konseptlerinin yaygın olarak tercih edildiği görülmektedir. Ayrıca son yıllarda AVM sayılarının bu kadar hızlı artması rekabetin ciddi boyuta ulaşmasına yol açmıştır. Bazı AVM’ler olumsuz yönde etkilenmiş ve rekabete direnemeyen merkezlerde kapanma ya da farklı fonksiyonlara dönüşümler gözlemlenmektedir.

Lokasyon ve marka karmasının yanı sıra, profesyonel yönetimin önemi de artan rekabet ortamında daha fazla fark edilmeye başlamıştır.

İstanbul’da AVM yoğunluğu fazla olarak görünse de nüfus ile birlikte dikkate alındığında Ankara birinci sırayı almaktadır. Ankara’da 1.000 kişiye düşen kiralanabilir alan 272 m2 iken, İstanbul 232 m2 kişi ile ikinci sırada yer almaktadır. Türkiye ortalaması ise 110 m2/1.000 kişi’dir. İzmir ise 85 m2/1.000 kişi ile Türkiye ortalamasından düşüktür.

Kiralar
Perakende sektöründeki kiralar bincelendiğinde, Alışveriş Merkezlerindeki çapa mağazalar (anchor) ve standart mağazalar ile cadde üzeri (Nişantaşı Abdi İpekçi, İstiklal Caddesi, Bağdat Caddesi vb.) mağaza kiraları ele alınmaktadır. 2009 yılında AVM içinde yer alan standart mağaza ile Cadde üzeri birincil kira değerleri birbirlerine yakın iken, son dönemde tüketiciler daha çok açık alana yönelmiş olup cadde üzeri perakende alanlarına talep artmış ve kira değerlerinde artışların yaşanmasına neden olmuştur.

Cadde üzeri mağaza kira değerlerinin, AVM standart mağaza kira değerlerinden yaklaşık %44 daha yüksek olduğu görülmüş olup, yıllar içerisinde de bu farkın daha da açılması beklenmektedir.

2006-2008 yılları arasında AVM standart mağaza kiraları ve cadde üzeri mağaza kiralarında artış görülmüştür. 2009 yılında perakende alanlarının tüm segmentlerinde kira düşüşleri gözlemlenmiş, 2010 sonrasında ise kısmi toparlanma gerçekleşmektedir. 2012 ilk yarısı itibariyle cadde üzeri birincil kira seviyesi 130 USD/m2/ay iken birincil alışveriş merkezlerindeki standart mağazalarda 90 USD/m2/ay, çapa mağazalarda 40 USD/m2/ay seviyelerinde seyretmektedir.

Yatırım
Yatırım piyasalarında yerli ve yabancı yatırımcının iştahı 2008 krizinden sonra azalmaya başlamış ve 2010 sonrasında Vastned tarafından satılan Elysium AVM dışında (4.850 m2) herhangi bir alışveriş merkezi satışı kayıtlara geçmemiştir. Piyasaların toparlanmasının ardından 2012 itibariyle yatırımcıların aktivitelerinin yeniden canlandığı görülmektedir.

Yakın zamanda Avrupa’nın en etkin perakende geliştiricilerinden olan Redevco Türkiye’deki alışveriş merkezi portföyünü Blackstone’a sattığını açıklamıştır. Portföy Ankara Gordion, Erzurum AVM ve Manisa Magnesia AVM’nin yanı sıra Edirne ve Manisa’da yer alan arsaları da içermektedir. Son dönemde bir başka açıklama da Amstar’dan gelmiştir: Türkiye perakende geliştirme fonunu 95 M Euro’ya yükselttiğini, Samsun, Şanlıurfa ve Kahramanmaraş’ta bulunan AVM projeleri için fon ayrıldığını açıklamıştır. Amstar’ın Türkiye’de operasyon ortağı Rönesans Türkiye’deki en önemli AVM geliştiricilerinden biridir. Açıklanan işlemlerin yanı sıra henüz basına yansımayan işlemler de gerçekleşmiş, bunların ilerleyen dönemde açıklanması beklenmektedir.

Yatırım piyasalarındaki durgunluk sebebiyle 2008-2010 yılları arası getiri oranları yükseliş göstermiştir. 2010 sonrasında ise, ekonomideki iyileşme ile birlikte getiri oranlarının tedrici olarak düşüş gösterdiği ve 2012 ilk yarısı itibari ile birincil getiri oranının %7,75, ikincil getiri oranının ise %9,00 seviyesinde olduğu tahmin edilmektedir.

Beklentiler
Ekonomideki gelişme beklentisine paralel olarak tüketici talebinin de bir miktar artması; diğer taraftan stoktaki hızlı artışın da devam etmesi, perakende m2 ciro ve ziyaretçi sayılarının yatay seyretmesi beklenmektedir. Özellikle alışveriş merkezlerinin yoğunlaştığı bölgelerde, bazı perakendeci ve yatırımcıların ciro-kira dengesi noktasında sıkıntı yaşaması ve binaların farklı kullanımlara dönüşmesi kaçınılmaz görünmektedir. Diğer taraftan yoğunluğun düşük olduğu ikincil şehirler, geliştiricilere fırsatlar sunmaya devam etmektedir.

2012 itibariyle hareketlenmeye başlayan alışveriş merkezleri yatırımlarının, 2012 ikinci yarısı ve 2013’te de artarak devam etmesi beklenmektedir.

Alışveriş Merkezi Yoğunluk Haritası

About Kaan Sallı

http://perakendegunlugu.com sallikaan@gmail.com

Tartışma

Henüz yorum yapılmamış.

Bir Cevap Yazın

Aşağıya bilgilerinizi girin veya oturum açmak için bir simgeye tıklayın:

WordPress.com Logosu

WordPress.com hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Log Out / Değiştir )

Twitter resmi

Twitter hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Log Out / Değiştir )

Facebook fotoğrafı

Facebook hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Log Out / Değiştir )

Google+ fotoğrafı

Google+ hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Log Out / Değiştir )

Connecting to %s

%d blogcu bunu beğendi: